L'investissement immobilier
L’investissement immobilier en direct peut se pratiquer en location nue ou meublée (gérée) sur le marché du neuf (VEFA), de l’ancien, ou d’entreprise (bureaux, boutiques, centres commerciaux…etc). Il peut être réalisé à titre individuel ou par une personne morale (SCI le plus souvent), en intégrant un démembrement de propriété ou non.
De belles opportunités peuvent s’envisager pour diversifier un patrimoine immobilier déjà bien établi : acquisition de terrains, parkings, vignes, parts de groupement foncier viticole, bois et forêts, parts de groupements fonciers forestiers…etc.
De manière plus confidentielle, des opérations réservées aux investisseurs les plus avertis consistent à investir directement au capital de sociétés non cotées dans l’immobilier (Fonds professionnels Immobilier, « club deal »)
Dans tous les cas, l’effet de levier lié au financement des opérations doit être approfondi avec attention. Le contexte actuel des taux d’intérêt invite globalement au recours à l’emprunt.
Les principaux objectifs de l’investissement immobilier sont bien connus :
- Préparer sa retraite en obtenant un revenu complémentaire net d’inflation
- Réduire son imposition
- Réaliser une plus value à terme, lors de la revente du bien
- Transmission aux générations futures
- Développer son patrimoine en recherchant un bien de qualité
- Réaliser un placement doté d’un couple rendement-risque optimal
- Récupérer le bien pour des besoins personnels
Les nombreux dispositifs fiscaux sont présents pour accompagner le développement économique du secteur, combler le déficit national en logements, permettre la réhabilitation ou la restauration de l’immobilier ancien. En tant qu’investisseur, l’immobilier que vous choisissez doit toujours afficher des qualités intrinsèques au delà de toute considération fiscale. Le gain fiscal doit juste vous permettre d’optimiser encore davantage votre investissement.
L’emplacement, la réalité du marché économique local, et se projeter sur la revente à terme, doivent constituer des paramètres incontournables à analyser finement avant de vous décider.
Focus SCPI : l’investissement immobilier en « pierre papier »
La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une forme particulière de la SCI. Elle est autorisée à faire appel public à l’épargne et collecte des fonds auprès des particuliers et institutionnels. La SCPI achète des immeubles et les gère. L’investisseur, devenu associé, perçoit des revenus fonciers. La qualité des acquisitions effectuées par la SCPI contribuera à la valorisation des parts de l’investisseur dans la durée.
L’investissement en parts de SCPI bénéficie d’un engouement certain : en 2019, le taux de rendement moyen net a été de 4,40% (avant fiscalité) et 4,18% en 2020. La collecte s'est établie à 6,1 milliards en 2020, ce qui constitue la troisième plus forte collecte de l'histoire.
Les objectifs et points de vigilance son globalement équivalents à l’investissement immobilier en direct.
Cette forme d’investissement rassemble des atouts appréciables : aucun soucis de gestion, dilution du risque locatif, diversification au sein même de l’immobilier déjà existant, investissement accessible pour un montant restreint.
Sur le marché, il existe une trentaine de sociétés de gestion qui commercialisent près de 200 SCPI. Elles sont réparties entre SCPI dites fiscales et SCPI de rendement. Ces dernières investissent généralement dans le secteur tertiaire et peuvent être divisées en 4 catégories :
- SCPI de Bureaux : bureaux et locaux commerciaux
- SCPI de Commerce : murs de boutiques, de magasins, galeries marchandes
- SCPI Spécialisées : elles sont investies dans un secteur en particulier (santé, hôtellerie, éducation…etc)
- SCPI Diversifiées : elles investissent en totalité ou partie dans les 3 catégories évoquées ci-dessus.
Les frais liés à l’investissement immobilier
Que ce soit en direct, ou par l’intermédiaire des SCPI, l’investisseur devra s’acquitter des frais de notaire, frais d’agence, et frais de gestion locative.
Vous payez un prix unique quelque soit l’intermédiaire (CGP, Promoteur, agent immobilier, réseau bancaire ou immobilier…)